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试论我国商品房买卖合同的违约责任试论我国商品房买卖合同的违约责任 内容摘要：商品房买卖合同缔约人订立合同的目的是为了使自己的合法利益得到最大保护和实现，而缔约一方当事人的违约行为可能使得对方当事人的利益得不到实现。因此，研究商品房买卖合同中的违约行为及其救济方法，对于保护合同当事人有着重要意义。 关键词：商品房 买卖合同 违约责任 随着房地产业的迅猛发展和住房制度改革的不断深化，随着全国人民生活水平的不断提高、家庭经济购买能力的不断增强，购买适合自己家庭生活的商品房随时都被列入千家万户的议事日程。目前，我国的不动产立法仍不甚完善，市场机制仍需健全，商品房交易行为尚不规范，特别是一些房地产开发企业严重违反诚实信用原则，利用商品房买卖合同欺诈买受人的现象时有发生，而诸多购房者对我国商品房买卖的相关法律缺乏基本的了解，以至于商品房买受人对如何保护自己的合法权益及在合法权益受到侵害时如何自我维权感到茫然无措。 一、 商品房买卖合同的违约责任的内涵界定及其特点 商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房买卖合同当事人因违反商品房买卖合同义务依法应当承担的责任，即为商品房买卖合同中的违约责任。 商品房买卖合同的违约责任具有以下特点:第一，该违约责任是合同当事人违反合同义务所产生的责任。这里包含两层意思:其一，该违约责任产生的基础是双方当事人之间存在合法有效的商品房买卖合同关系,若当事人之间不存在此合同关系,则无商品房买卖违约责任可言；其二，该违约责任是以违反当事人双方商品房买卖合同义务为前提,没有违反该合同义务的行为,便不存在该违约责任。第二，该违约责任具有相对性。商品房买卖合同违约责任的相对性,是指违约责任只能在签订商品房买卖合同的双方当事人之间发生,合同关系以外的第三人,不负违约责任。第三，该违约责任将补偿性与惩罚性相结合，注重对守约方及弱势方的保护。 二、 商品房买卖合同的违约责任归责原则 《中华人民共和国合同法》以严格责任作为一般归责原则，以过错责任为特殊规定。同样，商品房买卖合同一般亦应适用严格责任原则，仅在法律法规等有特别规定的情况下，适用过错责任原则。 三、 商品房买卖合同的违约责任形态 第一，预期违约。我国商品房买卖合同的预期违约形态与一般合同基本一致，可分为两种具体类型：1、预期拒绝履行，指合同有效成立后至合同约定的履行期届至前，一方当事人以言辞或行为向另一方当事人表示其将不按约定履行合同义务。2、预期不能履行，指在合同履行期届至前，有情况表明或一方当事人根据客观事实发现另一方当事人届时不能履行合同义务。 第二，实际违约。主要包括商品房买卖合同当事人届期不能履行债务和届期拒绝履行债务两种。此处不能履行和拒绝履行均发生在履行期届满后，其最终反映形式为迟延履行或不履行。迟延履行包括债务人迟延履行和债权人迟延履行。根据《合同法》的规定,债务人迟延履行的,应承担迟延履行的违约责任,承担对迟延后因不可抗力造成的损害的赔偿责任。债权人迟延履行表现为债权人对于债务人的履行应当接受而无正当理由拒不接受,即迟延受领。 第三，不适当履行。即指虽有履行但履行房屋质量、面积不符合合同约定或法律规定的违约情形。房屋质量不适当履行包括瑕疵履行和加害给付两种情形。瑕疵履行是指房屋存在质量问题的商品房买卖合同违约情形。在此情况下，债权人可依法要求对方承担修理的违约责任，除了以承担违约责任方式解决合同纠纷外，守约方亦可要求依法解除商品房买卖合同以解决商品房买卖合同纠纷。加害给付,是指债务人因交付的房屋的质量缺陷而造成他人的人身、财产损害的行为。 第四，其它违约行为。是指除上述违约情形外的其他履行附随义务时存在的违约行为。 购房合同中违约多数由开发商引起，实践当中，最为觉的开发商违约责任形态主要包括：逾期交房、面积出现误差、设备及装修不符合合同约定、变更规划设计、房屋质量不合格、未按期办理产权过户手续等，我国《商品房销售管理办法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》对上述违约情形均作出了较为具体明确、便于操作的规定。 四、 商品房买卖合同违约责任的免责事由 所谓商品房买卖合同违约责任的免责事由，是指在商品房买卖合同中，免除违反合同义务的债务人承担违约责任的原因和理由。1具体包括法定的免责事由和约定的免责事由。具体内容如下： （一）不可抗力。根据我国《合同法》，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。对于因不可抗力导致的商品房买卖合同不能履行，应当根据不可抗力的影响程度，部分或全部免除有关当事人的责任。此外，对于不可抗力免责，还有一些必要条件，即发生不可抗力导致履行不能之时，债务人须及时通知债权人，还须将经有关机关证实的文书作为有效证明提交债权人。 （二）其他法定免责事由。守约一方未采取适当措施，导致损失扩大的，债务人对扩大的损失部分免责，我国《合同法》第119条对此有所规定。此外，当事人还可协议约定其他免责事由，但必须符合我国相关法律法规的规定。 五、 商品房买卖合同的违约责任的承担方式 商品房买卖合同的违约责任的承担方式，是指商品房买卖合同当事人依照法律法规等的规定及合同约定，在出现违约行为时应当承受的制裁方式。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》，在处理商品房买卖合同纠纷案件中，违约方承担违约责任的方式主要有如下几种： （一）实际履行。又称强制履行，是指在合同违约方不履行合同时，守约方可以要求人民法院强制违约方按照合同约定履行合同债务的违约责任承担方式。其构成要件有：（1）存在违约方的违约行为；（2）必须有守约方请求违约方继续履行合同债务的行为；（3）必须是违约方能够继续履行合同。 另外，我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定了在多种情况下，商品房买卖中的买受人可以选择要求对方以继续履行合同的方式承担违约责任，亦可要求与对方解除合同并赔偿损失。 （二）采取补救措施。主要包括：1、修复。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。2、返还价款。当交付的房屋面积误差比绝对值超出3%，买受人同意继续履行合同时，出卖人应当承担相应的返还价款的责任，基于公平原则，当房屋实际面积大于合同约定面积的，买受人应当补足误差在3%以内的房屋价款。 （三）赔偿损失。即商品房买卖合同中违约方因不履行合同义务给守约方造成损失的，应当依法赔偿守约方因违约行为所受损失的责任。我国合同法上的赔偿损失是指金钱赔偿，即使包括实物赔偿，也限于以合同标的物以外的物品予以赔偿。 （四）定金：在实践中，购房者在交付定金后会发现：开发商提供的商品房买卖合同中的违约责任条款早已由开发商单方面做好规定了，甚至有的规定有严重的不公平乃至违法的内容。开发商这种做法是不符合我国民法及合同法规定的公平、诚实信用原则的，购房者有权拒绝这种单方面规定的不公平条款，通过与开发商的自由协商方式达成一致意见后再签订正式的买卖合同。 （五）支付违约金。又称违约罚款，是由商品房买卖合同当事人约定的或法律直接规定的，在一方当事人不履行合同时须向另一方当事人支付一定数额的金钱的违约责任承担方式，违约金也可以表现为一定价值的财物。违约金责任的构成一般包含如下两个要素：A.违约行为发生，至于违约行为的类型，应视当事人的约定或法律的直接规定；B.原则上要求违约方有过错，或者是故意，或者是过失。 1. 刘凯湘、聂孝红：《论〈合同法〉预期违约制度适用范围上的缺陷》，载于《法学杂志》2004年第七期。 2. 王利明、姚辉：《完善我国违约责任制度十论》，正义网2004年3月2日。 3. 王利明：《违约责任论》，中国政法大学出版社1996年版。 4. 符启林：《商品房预售法律制度研究》，中国政法大学出版社2003年版。 5. 最高人民法院民一庭：《商品房买卖司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2003年版。 6. 杨育林：《房地产案件审判要旨与判案评析》，人民法院出版社2004年版。 |
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沙发#
发布于：2010-07-21 09:31
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