房价还没大跌，浪叫有点早

     ·马光远
 
　　11月，18日，国家统计局公布了10月份70大中城市住宅销售价格显示，最引人注目的是，全国70个城市的房价环比首次下跌了0.14个百分点。

　　尽管只有0.14个百分点，但将其视为房价的拐点意义却极为明显。按照国家统计局的数字，与9月相比，全国70个大中城市新建商品住宅价格下降的城市有34个，持平的城市有20个，环比价格下降的城市，比9月份增加17个，也就是说高达77%的城市的一手房的房价停止上涨，其中温州以4.6%的降幅连续第二次居全国降幅之首。而银监会日前发布的三季度《中国银行业运行报告》也指出，三季度房地产业新增贷款环比首次出现负增长。也就是说，就环比的趋势而论，在历经几近两年的调控之后，中国房价的下降趋势基本已经确立，房地产真的已经进入了冬天。在冬天的模式下，理性的开发商已经不再选择与政策死扛，龙湖、中海、绿地、恒大、富力，特别是万科等行业巨头，已经纷纷选择降价促销，回笼资金。
　　数字尽管乐观，但实事求是而言，环比只是说明趋势，和去年同期相比，价格的下降显然还不明显。比如，一手房价格，与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有只有2个；二手房价格与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市也只有有13个。在这种情况下，说房价已经全面下降也是自欺欺人，说房价大跌更是无稽之谈，很可能是将通州这些地区的房价等同于全国房价的走势了。
　　在房价已经下跌，但还远没有大跌的情况下，出现了两种颇值得关注的说法：一是以清华大学的李稻葵先生为代表，对房价的大跌表示担忧，说什么“如果房价在北京、上海、广州出现10%下降的话，一定会带来比房价上涨30%还大的社会问题，刚买房的年轻人一定会抱怨。”这种观点，暂且称之为“大跌危险论”；另一种观点是人民大学经济研究所近日发布的《中国宏观经济分析与预测报告》尽管指出房价下行仍是调整的基本模式，但预计明年2季度地方政府可能以“暗度陈仓”的方式采取松动策略，3季度中央政府可能逐步放松“限贷”，然后放松“限购”，但房地产下行的惯性决定了全面回落是明年房地产调整的基本模式。姑且将这种观点称之为“调控放松论”。
　　对于“房价大跌危险论”，正如前面的数字所明明白白昭示的，价格是下降了，但真的没有“大降”。在房价还没有大降的情况下，却大声提示房价大跌的风险，的确有点不合时宜。打个比方，一个人发高烧，40度，医生正在给其吃退烧药。这时，一个经济学家路过，大叫，降到39.5就不可以了，如果降到39度以下会死人的。的确，一个人一直发高烧时间长了，就很难适应正常的体温了。所以，在有些人看来，40度的体温是高了，但要是体温真的到了37度左右，他会认为这要死人的。事实上，如果真的温度降到37度左右的正常体温的话，你会发现，不仅没有死人，而且过得是如此的舒服和美好。
　　其实，如果中国的房价下降30%以上，笔者认为不仅不会引发社会问题，反而给中国经济带来莫大的契机：下降30%以上，才有新的购买能力入市，房地产僵局才能打破；房地产从业者才能彻底洗脑并理性看待房地产市场的去暴利化趋势；社会资金才能逐步转向实业，不会再次观望抄底房地产；才能弥合被房价撕裂的社会；才能真正推动转型。因此，对于“房价下跌危险论”一定要保持足够的警惕，因为在中国公共政策领域，就是这些荒谬的观点，却常常能够引起惊涛骇浪，被利益集团所用，逆转政策的走势。这些学者似乎已经准确无误的摸准地方政府的G点，而地方政府和房地产利益链上的相关者也总是能够不失时机的摸一下这些学者的兴奋点，让这些学者浪叫。房地产调控的历史告诉我们，越是在房价调控的关键时期，越是各种奇谈怪论最多的时候，也越是政策最可能被逆转的时期。
　　而“调控放松论”则更值得警惕。房地产调控13年来，每一次总是功亏一篑，最关键的因素依然是政策容易受到利益集团的左右，房价越调越高，每一次叶公好龙的政策变化，已经让政策成了儿戏。如果这一次在房价调整的时候真的如有些人所预言，明年会放松调控，则政策的信誉几乎等于破产，这对政府来说，恐怕比房价下降更可怕。由于开发商和这些学者传递的信号，中国房地产事实上形成了一个非常不健康的预期：就是大家认为，政府不会让房价下跌，一旦房价真正下跌，政府一定出手救市。这种不健康的预期，是政策信誉几近冰点以及中国房地产调控无效的根子。一些业主为什么在房价下降的时候闹事，就是被这些不健康的预期左右，认为房价只会涨，不会跌，失去了起码的风险意识。
　　但是，必须指出的是，本次房地产调控，是政府为自己的调控政策的声誉保卫战，也是扭转中国经济被房地产绑架，产业空心化，实业萎缩的经济保卫战，这场战役，只能赢，不能输，也输不起。如果在这个关键时刻动摇，中国经济和中国社会都会因为调控的失败而进入失控状态，那个时候，就真的如李稻葵先生所言：会引发严重的问题的。只有坚持调控不动摇，并抓住有利时机出台治本之策，进入制度建设周期，强力推行土地交易制度改革，抓紧出台房产税、暴利税，抓紧完善房地产信息统计体系，特别是房地产普查和信息联网；逐渐放开合作建房和自建房等制度性举措，方能避免政策容易被左右的尴尬，使房地产进入真正平稳发展的周期。


   马光远简介：
　　经济学博士，执业律师。致力于公共政策、资本市场和公司并购研究，关注中国的转型和法治变迁。兼任CCTV《今日观察》评论员，《中国之声》评论员。是《南方周末》、《中国经营报》、《南方都市报》、《新京报》、《东方早报》等报刊的专栏作家。律师执业领域仅限于公司并购、公司控制权争夺和反垄断等非诉业务，不接受任何诉讼业务的委托。

 

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